黄栋栋
2015年中央经济工作会议，将去库存列为2016年5项重点任务之一。随着中央和地方一系列房地产去库存政策的出台和实施，各类城市房地产销量均得到有效刺激，但与三四线城市去库存任务艰难不同，目前一线和个别二线城市房市火爆现象再现、房价非理性较快上涨，其中潜在风险需要警惕。
今年以来部分城市房价出现非理性较快上涨
国家统计局1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2016年，我国住房销售市场分化延续，房价涨幅继续扩大，一线和个别二线城市房价上涨明显。
一是房价环比涨幅明显扩大。1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比最高涨幅4.1%，高于上月0.9个百分点；二手住宅价格环比最高涨幅5.7%，高于上月2.4个百分点。
二是房价同比上涨地区增加。1月份，新建商品住宅价格同比上涨城市25个，比上月增加4个；二手住宅价格同比上涨城市40个，比上月增加5个。
三是一线城市房价上涨明显。无论是新建商品住宅还是二手住宅，一线城市同比平均涨幅都高于20%，远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅，其中，一线城市新建商品住宅价格同比最高涨幅达52.7%、二手住宅价格同比最高涨幅达49.7%。此外，绝大多数三线城市同比仍在下降。
警惕房价过快上涨地区潜在风险
一线和个别二线城市房价较快上涨虽与国家去库存房地产政策影响、土地供给减少及人口流入有一定关系，但主要还是由于涨价预期加大了市场供需结构紧张，大量投资性资金涌入，推高房价非理性上涨。同时，投资者借助众筹、首付贷等杠杆手段参与炒房更为便利，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的防火墙易被突破。并且，过度杠杆化也驱使一些收入较低或不稳定的人群涉足住房融资，加大房地产市场风险。
（一）众筹模式助长全民炒房热
由于房地产行业向来以大资金需求为导向，一直以来使得众多对房地产投资感兴趣的中小投资者望而却步。然而众筹模式的出现使广大普通投资者以小额、分散的资金投向房地产成为可能。受部分城市房价上涨预期影响，目前房地产众筹加快兴起，并呈现出起投资金小额化、投资群体年轻化、众筹产品杠杆化、预期收益高额化等特征，加剧了房价进一步上涨。并且，目前房地产众筹并无行业标准和监管，众筹行为极易演变成非法集资，平台本身也存在卷款跑路风险。
（二）首付贷类产品放大买房杠杆
首付贷是2015年推出一种互联网金融产品，既可以为购房者提供借款资金，最高贷到房屋总价的20%，最低一成购房；又可以为投资者提供理财产品，包装成年化收益率8%-12%的P2P理财产品对外发售。除首付贷外，还有税费贷、过桥资金服务等类似产品，多数互联网金融公司、房地产中介和房地产综合服务提供商均有提供，购房者可叠加选择。
首付贷类产品作为一种房地产中介金融业务，加大了买房杠杆，其实质属于场外配资，具有一定风险。首先，削弱了商业银行将首付作为审核个人房屋按揭贷款偿还能力的甄别价值；其次，由于实际首付比例过低且信用贷款利率较高，一旦购房者还款能力不足或房子大幅贬值，则会引发系统性风险；再次，与之挂钩的理财产品过高的年化收益率，必然使成本转嫁到购房者身上，进而进一步推高房价。
（三）个别地方去库存政策存在漏洞
如辽宁沈阳鼓励大学生购房和“零首付”政策，当日出台即引起社会热议，虽被立马叫停，但影响恶劣。此外，在去库存压力下，个别地方出台的鼓励购房政策欠缺深思熟虑，政策执行存在漏洞。如杭州富阳、广西北海出台的按总房款1%补贴购房者的政策，由于不能甄别购房群体，使得投机者也能搭便车。有的地方仍从自身利益出发，把去库存当作重拾土地财政的机会，更是严重背离中央精神。
（四）中介乱象虚抬房价泡沫
我国房地产中介市场一直乱象丛生。随着当前部分城市房价较快上涨，为进一步推动房地产交易，个别房地产中介已不满足仅仅利用房价上涨预期借机炒作、虚报房价争取独家房源、人为制造紧张情绪等传统销售手段，而加快在房地产交易金融衍生品领域进行创新。如利用客户沉淀资金形成资金池，提供过桥资金或合法性存疑的短期资金借款；开发理财产品进行融资，转而以抵押方式放贷赚取高额利差；通过首付贷类产品为购房者、炒房客提供杠杆，刺激投资炒房行为。随着金融衍生产品的推广，加之连环配资现象的出现，使得交易资金流向不明，极易导致交易纠纷。并且相关产品并未获得金融监管机构认可，中介涉嫌违法经营。
有关建议
建议通过实行差别化政策、加大行业监管力度、正确引导社会舆论等措施，做到因城施策、精准调控，尽快防范化解一线和个别二线城市房地产过热风险。
一要继续严格执行房地产限购政策。加强对房价过快上涨城市房地产市场风险监测和评估。收紧高端楼盘预售许可证审批备案，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨。适当提高限购政策门槛，严格第二套住房交易税费和首付比例优惠政策执行。研究调整以是否发生房地产交易作为首套住房认定标准，适当提高第二套住房首付比例。
二要针对房地产持有环节实行差别化税收政策。适时在房价过快上涨的一线和个别二线城市征收房地产税，增加持有环节成本，遏制投资投机性需求。
三要严格实行差别化信贷政策。金融监管部门应从管控风险角度，适度收紧信贷，做好首付贷类产品的规范和清理。商业银行应加强对贷款人资质审查，拒绝受理首付资金来自高杠杆融资类贷款的房屋抵押贷款申请。
四要着力调整房地产市场供给结构。继续增加一线城市土地供应面积，研究开展非住宅性质土地转性改住宅试点。优化住房用地供应结构，加大中小套型住房用地配比和供应。做好保障性住房供应建设，提高中小户型供应数量。完善购租并举的住房体系，促进社会租赁住房市场发展。
五要加强房地产中介行业监管。规范房地产中介开展与其业务相关的金融产品创新行为，明确房地产中介混业经营监管责任和金融创新业务归属，抓紧出台具体监督管理办法。规范房地产交易流通环节，坚决打击垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等违法违规交易行为。
六要加大房地产市场信息公开力度。地方政府要对楼盘开发、销售、价格等信息集中发布，供购房者判断，解决房地产中介利用垄断信息牟利炒房行为。会同当地主流媒体，开展正确舆论引导，及时消除购房者恐慌情绪。
作者单位：国务院发展研究中心资产管理办公室
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