陈忠海，本刊专栏作家、文史学者，长期从事金融工作，近年来专注经济史、金融史研究，出版《曹操》等历史人物传记8部，《套牢中国：大清国亡于经济战》《解套中国：民国金融战》等历史随笔集6部，发表各类专栏文章数百篇。
中国古代长期处于小农经济、自然经济条件下，重农轻商氛围很浓，房地产市场总体上并不活跃。但是，有关房地产的税收在中国古代却早已有之，中间经历了发展和定型， 逐渐成为古代封建王朝税收体系中的重要税种之一。
西周起源
税收是一种重要的政策工具， 是国家为了向社会提供公共产品、满足社会共同需要，按照法律规定强制、无偿取得财政收入的一种规范形式，伴随着国家的起源而起源，随着经济的发展而发展。在上古时代的中国就已经有了税收，《史记》记载：“自虞、夏时，贡赋备矣。”《尚书·禹贡》则记载了夏禹时代的税收情况：“九州攸同，四隩既宅，九山刊旅，九川涤源，九泽既陂，四海会同。六府孔修，庶土交正，厎慎财赋，咸则三壤成赋。”大禹不仅能治水，还能治税，而税收也是治水的物质保障。
夏禹时代的税收也称“ 夏贡”“土贡”，形式较为简单，到西周时，由于井田制的实施，社会经济进一步发展，除继续推行“万民之贡”“邦国之贡”外，还出现了其他形式的税收，称为“九赋”，包括关税、市税、资源开发税、物产税等。西周设立“廛人”，负责征收市中各种税收，《周礼》记载：“廛人， 掌敛市絘布、緫布、质布、罚布、廛布，而入于泉府。”汉代学者郑玄注：“廛布者，货贿诸物邸舍之税。”《周礼注疏》解释：“又其职有廛布，谓货贿停储邸舍之税，即市屋舍名之为廛，不得为市中空地。” 也就是说，“廛布”是对商人放置货物于邸舍之中所收之税，是屋税与空间税的结合，类似于后代的栈房税。
许多学者认为，“廛布”就是中国最早的房地产税，虽然关于它的征收程序和标准已无法详知，但说明中国古代房地产税的征收可以上溯至迄今约3000年之前。到了汉代，国家支出进一步增多，汉武帝决定征收“算缗”，征收对象为商人、手工业者、高利贷者和车船所有者等各类有产者，是一种财产税，其中房产也作为资产的一种被纳入征收对象，根据房产总值按一定比例来抽取税收。为防备有人逃税，汉武帝还颁布“告缗令”，鼓励百姓互相监督，揭发偷漏税行为，将偷漏税款额度的一半作为对告发者的奖励。
唐宋定型
秦汉以后，与房地产有关的税收继续存在，如东晋的“估税”、北魏的“店舍税”等。东晋时朝廷规定，奴婢、牛马、田宅等重大资产进行交易时，买卖双方必须订立契约， 朝廷则根据契约所标示的金额抽税， 税率一般为4%，卖家承担3%，买家承担1%，其中涉及房地产交易的税收，类似于房地产交易税。南北朝的北魏时期，朝廷推出了类似于“廛布”的税收，《文献通考》记载： “税市，入者人一钱，其店舍又为五等，收税有差。”这种“店舍税”的征收，不分买方或卖方，也不论是否成交，只要进入市门就得向守门的市场管理人员交纳。
但总的来说，在唐朝之前有关房地产的税收还较为零散，房地产税往往依附于财产税、商税或市税中，没有成为单独的税种，这种情况在唐朝发生了改变。唐德宗建中四年（783年），朝廷推出了一种名为“间架税”的新税种，征收对象为各类房产，当时正值安史之乱后，由于连年征战，朝廷财政收入日渐萎缩， 而战后重建又需要新的财力保证，那时候封建王朝还不懂发行国债，增加财政收入的办法无外乎两条，要么提高现有税种的税率，要么开征新的税种，对于前者，经过之前几番提高，税率已近上限，经过权衡，唐德宗采取了后一种办法，这就是开征“间架税”的背景。
“间架税”的征收很简单，按房屋间数及其等级确定应缴税款： 上等房屋，每年每间2000文；中等房屋，每年每间1000文；下等房屋， 每年每间500文。由于税赋沉重，很多百姓通过隐瞒的办法逃避税收， 有的少报房屋间数，有的设法贿赂办税官员将自家房屋降级评定， 唐德宗借鉴汉武帝的“告缗令”， 让百姓相互监督、举报，《旧唐书》记载，凡查出少报一间房屋者，“杖六十，告者赏钱五十贯，取于其家”。“间架税”的征收极大地增加了百姓负担，“人不胜其苦”，一时间“怨讟之声，嚣然满于天下”，“间架税”实行不到一年，唐德宗不得不废除了这项税令。
到了宋朝，仍继续推出与房地产有关的税收。宋太祖开宝二年（969年）颁布诏令：“民间典卖田宅，必须一律照契价向官府纳税。” 除了这类房地产交易税，有人还想借鉴“间架税”的形式开征房地产税， 他们认为唐朝“间架税”的失败在于当时不具备开征的条件，按上、中、下三等确定税额又过于简单，而现在百姓富裕了，如果将征税条款订立得详尽些，向百姓征收房产税是有基础的。于是，宋朝政府推出了“宅税”，也称“屋税”，将各类房产分成10等进行征税，充分考虑不同房产的地段、价值、收益等因素，分别确定其纳税比率。后来发现10等仍难以区分房产的各种情况，又“于十等内，据紧慢每等各分正、次二等”， 将房产分成了20等，做到“上下轻重均平”。该税种于宋徽宗政和二年（1112年）正式推行，成为一种独立定型、长期适用于全国的房地产税。
宋朝的税收大致分成两大类， 一类是“民田之赋”，一类是“城郭之赋”，后者包括商税、城市契税、市舶税等，房地产交易税和房地产税等“屋舍之税”也属于后一种。对于“民田之赋”，在耕地面积没有大幅提高的情况下，征收额度和增长速度都是有限的，而“城郭之赋”不同，随着经济快速发展和商业不断繁荣，新税种陆续推出，这一类税收在总量中的占比不断提高。尽管缺乏相关的量化统计，但可以断定的是，这一类税收增长空间十分巨大，宋朝被称为中国古代封建王朝中“最富的王朝”，房地产税等“城郭之赋”的不断推出做出了重要的贡献。
明清繁多
宋朝之后，与房地产有关的税收继续存在，如元朝的“产钱”，基本思路与宋朝的“宅税”相同，都是按照房屋面积开征的税收。到明、清两代，房地产税的征收对象主要针对商铺，如明朝向城市和集镇商人开征的“房号税”，就以临街铺面作为征税对象，按铺面间数逐月征收，遇有闰月之年，全年征收13个月。该税种具有营业税、房地产税的双重特征，虽然征收标准不得而知，但万历十九年（1591年）巡视北城御史邵以仁奏:“夫京师之民，原无恒产，止以居房为业，衣食不足，即致变卖， 有数年而一更者，有一年而再更者， 甚至不能一月居者，在五城有房号之征，在府县有税契之课，良亦苦矣。”从中可以看出，其税率还是比较重的。明朝各城市设有“火甲”， 负责夜巡、防火、缉盗及官府交办的各种杂事，为解决“火甲”的费用， 从明仁宗洪熙元年（1425年）开始， 许多地方对店铺、库房、店舍等征收“门摊”，按房屋价值进行征收，也具有房地产税的特征。
与此同时，涉及房地产租赁的税收也越来越多，如明朝初年推出的“塌房税”。“塌房”是官府出资修建的商铺和库房，当时外地货物进京，京中无栈房贮货，这些货物一般只能贮于船中或城外，十分不便，明太祖朱元璋命人“于水滨筑屋”，这些房子提供给商人们使用，官府从中收取一定的“塌房税”，类似于西周时期的“廛布”。清代后期还推行“房捐”，对所有房地产租赁当事方均统一征收，清光绪二十四年（1898 年）规定：“凡租赁房屋，按其每月租金课税10%，房东、房客各负担一半。其居住自有房屋者，比照近邻出租房屋的租金课税10%。”
房地产交易方面的税收也一直是朝廷的重要税种之一，明、清两代均把房地产交易纳入统一管理并征税，相关管理制度越来越严格。明朝政府规定，房地产交易契约须经官府用印，称“红契”，否则不受法律保护，办理“红契”须收取一定费用，称“工墨钱”，相当于房地产交易税，开始按契约张数征收，如明太祖洪武二年（1369年）规定：“凡买卖田宅头匹赴务投税，除正课外，每契本一纸，纳工本铜钱四十文，余外不许多取。”后来发现此项规定不合理，改为按契约标示的价值征收，涉及房地产交易的“征其值百之三”。
明、清时代，在打击房地产私下交易以逃避税收方面也越来越严厉。《大明律》规定，在房地产交易中不订立契约并按律纳税者，一经查实， 其交易款项的一半要充公。《大清律例》则规定，典卖田宅而不缴税者， 除将一半交易款收缴至官府外，还要对当事人处以“笞五十”的刑罚。
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